马来西亚柔佛州新山房地产市场长期吸引许多新加坡人前去购买或投资，但柔佛也是马国烂尾楼项目最多的州属之一，令买家陷入困境。面对这种情况，买家应该如何保护自身权益？
新山房地产因价格实惠且地理便利而深受新加坡买家青睐。然而，马国政府数据显示，新山共有12个公寓项目被列为“病态项目”，也就是指计划进度延误逾30%的项目，或已超过买卖协议规定期限的项目。
除雪兰莪州人口稠密的巴生谷外，新山与森美兰及关丹并列成为马国“病态项目”数量最多的城市。
65岁的新加坡籍游泳教练Chu Siew Hoe十年前以100万令吉（约30万3900新元）购买了新山帝景湾（Sovereign Bay）的一间“双钥匙”（Dual Key）单位，原本想着可以在俯瞰柔佛海峡的宽敞公寓里过上宁静的退休生活，没想到却成了烂尾楼。
当时为了购置这套房，他还不惜抵押他的执行共管公寓套现超过30万元。如今，烂尾楼项目不见曙光，他只能兼顾游泳学校和兼职驾驶私召车，以偿还每月2000元左右的抵押贷款。
“我很担心，因为我还要给银行付利息……没有办法，我只能挣扎一下。”
图:Chu Siew Hoe十年前以100万令吉（约30万3900新元）购买了新山帝景湾（Sovereign Bay）的单位，没想到却成了烂尾楼。
帝景湾项目由新加坡UE E&C公司与中国四川三嘉房地产集团的合资公司UE E&C三嘉开发，原定于2019年10月竣工，如今却被马国房屋及地方政府部列为“废弃”项目。
除了帝景湾项目外，新山其他未能按时完工的项目还包括马国开发商家盟吉（Gabungan AQRS）的项目The Peak，以及由中国开发商绿地集团推出的翡翠湾（Jade Palace）；这两个项目原本分别定于2016年和2020年竣工。
律师：需要加强执法
受访律师指出，项目被“废弃”和出现“病态”很可能是因为开发商面临现金流问题，而冠病疫情更是加剧了这些问题。
他们指出，过去十年，新山有大量开发项目是由中国公司进行。在冠病疫情期间，中国政府推出政策以控制房地产行业积累的巨额债务，收紧了获得信贷的条件。
他们说，这些开发商无法借款，又难以出售公寓，面临严重的现金短缺，导致房屋未完工，供应商和债权人无法收到款项，因此它们及其合资企业或子公司在这些地区的项目都受到了影响。
马国Chris & Partners律师事务所的房产律师Chee Hui Bing受访时指出，考虑到过去十年柔佛州集中了大量中国房地产投资，这个问题因此在柔佛州尤为突出。
“据我所知，中国仍然在限制当地开发商（到海外投资）……所以，如果问我能给有意在柔佛州置产的新加坡人或当地人什么建议，那就是说，如果他们遇到与中国有关联的公司进行的住宅项目或大型项目，他们应该（警惕）。”
尽管如此，他认为，马国当局可以采取更多措施来执行国家法律，打击错过施工期限的不良开发商，例如确保未达到施工期限的开发商受到惩罚，并且向买家退款。
图：新山其他未能按时完工的项目还包括由中国开发商绿地集团推出的翡翠湾
买家应该如何保护自己？
总部位于柔佛的分析师、Olive Tree Property Consultants首席执行官Samuel Tan表示，潜在买家应核查看开发商的过往记录，避免选择财务状况不良的开发商。
Chee Hui Bing则说，买家可以使用马国政府的住房门户网站TEDUH，网站列出了开发商过去的项目和即将启动项目的状态。他也鼓励买家仔细审阅买卖协议，了解交付时间表和延迟的补偿条款。
他也指出，买家可以避免购买新推出的项目，选择已经完工的项目或转售单位。
至于那些开发商未能按照买卖协议交付项目的买家，Samuel Tan表示，如果他们寻求的赔偿金额不超过5万令吉（约1万5300新元），可以向小额索赔法庭提出索赔。
至于更大的金额，买家可以考虑单独提起民事诉讼或与其他买家进行集体诉讼。
